Мужской журнал

Сoврeмeнныe тeндeнции рынкa нeдвижимoсти в Бaрнaулe.

Дeсятилeтиe – нeмaлый срoк, дaжe для тaкoгo пoнятия, кaк рынoк нeдвижимoсти. С кaждым гoдoм мeняeтся псиxoлoгия пoкупaтeлeй и прoдaвцoв, вoзникaют нoвыe нюaнсы в услoвияx oфoрмлeния сдeлки, прoисxoдят измeнeния в приoритeтax и устaнaвливaются сoвeршeннo нoвыe критeрии выбoрa жилья. Тaк нaскoлькo жe изменился рынок недвижимости с начала этого века?

Своими наблюдениями о современных тенденциях рынка с нами поделилась Елена Завадская, известная в Барнауле как эксперт и аналитик в области недвижимости.

Покупателей стало больше.

Вспомним, какой покупатель присутствовал на рынке в самом начале этого века: как правило, это человек с чистыми деньгами либо обладатель военного сертификата. Сейчас, благодаря различным правительственным программам, многое изменилось, и круг покупателей значительно расширился.

Во-первых, на рынке появился ипотечный покупатель. Теперь при первоначальном взносе в 20 или даже 10 процентов у людей появляется больше шансов приобрести свое жилье, а при использовании специальных кредитных программам люди порой вообще идут без денег на подписание договора купли-продажи. Во-вторых, увеличилось количество жилищных сертификатов. К военному теперь добавились сертификаты для участников ВОВ, детей-сирот, переселенцев и многие другие. Основная особенность такого специфичного покупателя состоит в том, что деньги при передаче прав собственности переходят к продавцу не все сразу, а частями. Это создает в свою очередь определенные психологические трудности. Поскольку, если продавец не подкован в юридических вопросах и слабо представляет нюансы совершения подобных сделок, его бывает достаточно сложно уговорить подписать основной договор передачи прав собственности. Ведь фактически, отказываясь от своей жилплощади сейчас, он получает лишь 10% от суммы, а остальные деньги может получить только через неделю, это порой отпугивает людей. Тот же нюанс касается и продаж через ипотеку.

В-третьих, у современных покупателей расширились возможности. Заработали программы поддержки населения: различные субсидии для молодых семей, материнский капитал и тому подобное. Благодаря этому многие семьи смогли улучшить свои жилищные условия. Кроме того, банки предлагают сегодня различные кредитные продукты, и покупатели имеют возможность использовать дополнительные финансовые вливания.

Новые критерии при выборе квартиры.

К выбору жилья тоже стали подходить по-другому, более тщательно. Ведь если раньше жилищные условия не отличались большой оригинальностью, то теперь с введением новых технологий и усовершенствованных строительных материалов рынок жилья в Барнауле и Алтайском крае стал более разнообразным и интересным. Эти отличительные особенности можно заметить уже после первого звонка по объявлению.

К примеру, раньше просто указывали, что балкон застеклен, а сейчас обязательно отмечают – чем и как застеклен. Когда-то наличие домофона в подъезде представлялось некой изюминкой, выступало своеобразным показателем безопасности, а теперь, в виду его повсеместности, про него просто забывают упоминать. Та же ситуация характерна и для входной железной двери.

Если еще в недалеком прошлом глобальным требованием к квартире был стационарный телефон и факт его наличия существенно влиял на рыночную стоимость, то сейчас этот аспект просто потерял свое значение. Сегодня почти у каждого жителя Барнаула есть свой личный сотовый телефон, к тому же при современных технических возможностях установить стационарный аппарат тоже не представляется проблемой. То же самое можно сказать и о возможностях подключения к интернету.

Применение новых технологий в строительстве и использование современных отделочных материалов привели к тому, что потеряла свою актуальность разница между кирпичными и панельными домами. Если раньше у кирпича было явное преимущество, в связи с лучшей тепло- и шумоизоляцией, то теперь условия эксплуатации панельного здания и проживания в нем ничуть не уступают по своим характеристикам.

Сейчас при выборе квартир приветствуется также наличие приборов учета, к примеру, счетчиков на отопление и воду. Эти достаточно новые требования стали появляться, когда факт экономии на коммунальных услугах стал очевиден.

Что же касается наличия рядом гаража или охраняемой автостоянки, то в последнее время это, казалось бы, важное дополнение теряет свою актуальность. Возможно, это связано с тенденцией к наземным парковкам и страхованием от различных видов риска. Во всяком случае, отсутствие гаража уже не так сильно влияет на цену квартиры.

Принципиально новой на рынке недвижимости оказалась тенденция продавать квартиру вместе с мебелью. Раньше для покупателей было важно отсутствие мебели, и приветствовался переезд в пустую квартиру. Теперь многие рады, если удается договориться с хозяевами оставить хорошую мебель на месте. О цене в этом случае приходится говорить отдельно. Однако такой договор оказывается выгоден обеим сторонам: одной не надо тратиться на перевозку довольно-таки габаритной мебели, а другой – сразу подыскивать и покупать новые шкафы и комоды.

Но не все критерии при выборе квартиры претерпели столь серьезные изменения. Есть нюансы, которые были и всегда будут актуальны. К примеру, по-прежнему ценится, если поблизости с домом находится школа и детский сад, а сама квартира расположена на средних этажах. Все так же в цене остается малобюджетное жилье: малосемейки, комнаты и однокомнатные квартиры, они продолжают пользоваться спросом повсеместно.

Приоритет покупателей смещен в сторону новостроек.

В последнее время покупатели все больше ориентируются на новое жилье и стараются переехать в новые кварталы. Цена на квартиры в таких районах новой застройки, как Квартал 2000, Невский, Мизюлинская роща приближаются к ценам на жилье в центре Барнаула. И вскоре, по всей вероятности, встанут на одну ценовой строчку. Однако это никого не пугает, и квартиры в новостройках пользуются все большим спросом.

А вот в начале века была совсем другая ситуация. В ноябре 2001 года разразился страшный скандал с Барнаулстроем: его директор проводил финансовые аферы и заключал двойные и даже тройные продажи квартир. Люди соблазнялись на низкие цены и, чуть ли не в машине подписывая договоры, оставались потом на улице и без денег. Авторитет застройщика в тот период был подорван основательно. И хотя на новые квартиры были установлены приемлемые, адекватные цены, люди просто боялись оказаться втянутыми в очередную аферу, и предпочитали вторичный рынок, где на волне спроса в тот момент серьезно росли цены. Покупателей приходилось тогда уговаривать пересмотреть свои приоритеты и обратить внимание на новое жилье. А вот сейчас уговаривать уже не приходится.

Кто-то ценит в новых кварталах чистоту и благоустройство: асфальтированные дорожки, подстриженные газоны, обустроенные детские площадки. Кто-то, по-модному ориентируясь на фэн-шуй, выделяет одним из преимуществ – чистоту энергетики. А кто-то видит прелесть новостроек в неизношенном отопительном и сантехническом оборудовании. Каждый покупатель находит свою причину отдать предпочтение новому дому. И таких клиентов у агентств недвижимости становится все больше и больше. Авторитет застройщиков наконец-то возвращается на заслуженные позиции.

Изменения спроса и ценовой политики.

В 2006-8 годах наблюдался пик роста цен на земельные участки и элитную недвижимость. Однако такая ситуация провоцировалась намеренно и происходило искусственное завышение цен. Сегодня уровень спроса на подобную недвижимость катастрофически падает, цены, естественно, тоже опускаются. Отсюда сформировалась и другая особенность современного рынка недвижимости. Сегодня покупатель не боится остаться с чистыми деньгами на руках. Если раньше, продав свою квартиру и не купив ту же новую, клиент мог серьезно опасаться, что цены вырастут, и он останется в проигрыше, то теперь ситуация кардинально поменялась. Находясь с деньгами на руках, клиент не только не теряет свою покупательскую способность, а, напротив, имеет возможность совершить более выгодную сделку.

Своеобразная ценовая политика складывается также внутри районов города. К примеру, в Индустриальном районе в связи с масштабным строительством значительно увеличилось количество продаваемых объектов. Число предложений там на данный момент существенно выше, чем в Ленинском районе, в котором сложилась диаметрально противоположная ситуация. Граждане, проживающие там, по тем или иным причинам остаются быть географически привязанными к Ленинскому району, а предложений на рынке жилья не так много, соответственно возникает своего рода спекулятивный момент и стоимость квартир искусственно завышается. Дело в том, что Ленинский район за первое десятилетие 21 века так активно не застраивался в отличие от Индустриального. Поэтому, если раньше преимущество Индустриального района было неоспоримым и цены на квартиры там были на 20-30% выше, то на сегодняшний день они практически сравнялись.

Таковы выводы, к которым в результате сравнительного анализа пришла известный эксперт и аналитик в области недвижимости Елена Завадская.

Материал подготовила Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»